住宅ローン借換の効果があるかどうかの判断基準とは?

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住宅ローンの借換融資によってどの程度効果があるのでしょうか?

一般的に金利の高いローンから低いローンに借り換えることによって返済負担を小さくする効果があります(利息軽減効果)。
また今回の私が借換を決意した理由のひとつとして挙げた、金利変動リスクがあるローンを長期の固定金利期間のローンに借り換えることで、安全性を高める効果もあります。

ただ借換融資には諸費用が別途発生することも念頭にいれて効果を計算する必要があります。
新規にローンを借り換えることになるので、事務手数料、印紙税、司法書士手数料、抵当権設定のための登録免許税などが諸費用として用意しなければいけません。

住宅ローン借り換え判断基準

◆借換メリットの目安

借り換えた場合の総返済額と諸費用の合計と借換えない場合の総返済額を比較します。

現在の借入が変動金利のローンによるものである場合は、変動後を仮に今の金利が継続するとみる場合はその金利を設定することで予想される総返済額を算出します。
フラット35の場合、団体信用生命保険(3大疾病付き含む)も総返済額への上乗せ費用として考えておく必要があります。

一般的に、ローン残高1,000万円以上あり、ローン残期間10年以上あり、且つ金利差が1%以上あれば借換メリットはあると言われますが、ご自身のケースに照らし合わせて実際に計算することが大切です。

◆借換のモデルケースをみる (借入残高3,000万円)

フラット35借換えの窓口 三社三様でも紹介した住宅金融支援機構のホームページにある「借換えシュミレーション」等で資産することができます。

例えばローン残高3,000万円を次の条件で借換え融資をする場合をみると、、、、

借り換え効果1
試算結果は次の通りです。
この場合の借換え融資による効果は▲3,247,435円も総借入残高を削減することができます。
細かくみると、利息分だけで▲425万円も削減できています。

借り換え効果2

この借換え融資シュミレーションによる削減金額には旧ローンを完済することに伴う手数料ははいっていませんので、あわせてこの削減額より差し引いて比較する必要があります。

◆借換の手数料はいくら必要か?

上のケース(借入金額3,000万円)では総支払額の内、約220万円が諸費用となり、初回諸費用が約60万円です。
この場合では楽天銀行をケースとして試算していますので、借入手数料は借入金額(楽天銀行キャンペーン手数料率を適用の場合)は3,000万円×0.735%=約22万円です。 一方、SBIモーゲージの2.1%(定率)の場合では63万円となりますので、その差額は実に約40万円にもなるため、どこで借換え融資を検討するのかが初回手数料に響いてくることがわかると思います。
この手数料差額だけで、下に記載する諸費用や団信の初年度費用はまかなえてしまうことになります。

借り換え効果3
以上は3,000万円のケースでしたが、例えば借入残高が1,000万円の場合は主な諸費用は以下の通りになります。同様にシュミレーションサイトに入力すると自動計算してくれますが、細かくみていきますと、、、

①事務手数料:借り入れ金額の2.1%程度(楽天銀行は0.735%)
※現在は保証料0円とうたっている金融機関が多いですが、実際には事務手数料の%が高めに設定されているケースが多いです。
②司法書士手数料:6万円程度
③抵当権設定費用:借入金額の0.4%
④印紙代 :2万円程度

とすると、

①事務手数料 :21万円(楽天銀行の場合、7.35万円!)
②司法書士手数料: 6万円
③抵当権設定費用: 4万円
④印紙代 : 2万円
計33万円(楽天銀行の場合、約20万円)

これに団体信用生命保険をかける場合はその費用も必要です。ちなみに団信の費用はこちらでシュミレーション結果をみることができます。

1,000万円借入れのケースでは、
⑤団体信用保険(返済期間20年)で385,200円、3大疾病付きで588,700円かかり、それぞれ初年度は35,800円、54,700円を初回に支払う必要があります。
2,000万円借入れの場合はその約2倍、3,000万円借入れの場合はその約3倍程度になります。

また、これら手数料以外には従前の住宅ローンを完済するための費用がかかることも忘れずに。

⑥繰上返済手数料
一括返済の手数料がかかります。15,750円、31,500円など金融機関によって異なります。

⑦抵当権抹消費用
不動産1個につき1,000円。

これら①~⑦までの諸費用も加味して、総返済額-借換後の総返済額がプラスであり、借換え効果が納得できる金額であれば借換メリットがあることになります。