借換え時は火災保険見直しのタイミング

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住宅ローンの借換え時は火災保険(+地震保険)を見直しする良い機会です。

私の場合はもともと旧住宅金融公庫の融資であったため、損保ジャパンの「住宅金融支援機構特約火災保険」に加入しています。
地震保険は火災保険の保険金額の30%~50%までしか保険をかけることができませんが、5年毎の更新となっています(私はきっちり最大の50%で契約)。

住宅金融支援機構の特約保険は一般的な火災保険よりも格安になっているため、保証される保険価額も超過保険や一部保険になっていないことを確認の上、そのまま継続することにしました。

いったん完済した手続をした2週間後ぐらいに、損保ジャパンより封書で契約の解除か契約を満期まで継続するのか選択してくださいという内容の案内が送付されてきます。
契約を解除しないで満期まで継続する場合は書類の返送と連絡は不要で、なにもしないでいると自動的に2か月後に保険証券が送付されます。

尚、地震保険は最大でも5年ごとの契約しかできないため、次回契約時には契約期限の1か月前に所定の払込取扱票が郵送されてきますので、それをつかって入金することで次の5年間の地震保険を新たに継続することになります。
残念ながら、いったん完済しているため従来の口座からの引き落としができませんので、わすれずに更新するようにしましょう。 ちなみに確認したところ支払猶予は翌々月まであるようです。

◆火災保険金額の設定に関する勘違い

今回、火災保険証を改めてみると、実際にマンションを購入した価格と火災保険の金額との差が大きいことに気づきます。
マンションの火災保険金額は、新たなマンションを買い直せる金額が設定できると思っている方もいるかもしれません、が、、、、それが間違いです。
意外に知らない方が多いのですが、分譲マンションの場合は専有部分と共有部分があり、個人的に保険加入する必要があるのは専有部分となります。また販売価格には土地代や販売業者の販促費や利益ものっています。
一方でマンションの管理規約などで確認しておくべき点として、共有部分は管理組合として火災保険に加入しているケースがほとんどですので、結果的に専有部分の火災保険金額=購入した価格にはならないのです。 (ちなみに火災保険の上限は5000万円です)。

◆火災保険金額の概算

火災保険金額の目安は次のように計算します。

まず建物の価格を調べます。 売買契約書に記載されていますが、消費税からも逆算可能です。
というのも土地代には消費税はかからないため、割り戻して逆算すれば建物の価格がわかります。
次に、建物価格の中の「共有持ち分」について計算します。一般的には40%(30%-50%)です。
例えば建物価格が2000万円とすれば、それに40%をかけることで共有持ち分の価格ができます。
2000万円×40%=800万円が共有持ち分の価格であり、建物の専有部分の価格としては2000万-800万=1200万円となります。
地震保険はこの30%~50%しかかけることができませんので、360万~600万円の範囲で保険に加入することになります。

◆内法基準(上塗)か壁芯基準(壁真)か

もう1点注意する点として、加入している火災保険が「内法基準(上塗基準)」か「壁芯基準(壁真基準)」かということです。
もし専有部分が界壁から内側とする「内法基準」によるものと管理規約に記載がある場合では、内法基準の面積をもとに火災保険金額を設定します。しかしながら、もし専有面積を界壁の中心から内側とする「壁芯基準」で火災保険金額を設定してしまった場合、計測方法が広めになるため内法基準よりも高い保険金額となってしまいますので注意しましょう。

【参考サイト】
住宅金融支援機構の特約火災保険ってなに?(All ABOUT)
ローン完済。特約火災保険はどうなる?
「上塗基準」と「壁芯基準(壁真基準)」って?

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