フラット35の金利が1%台になったこともあり、乗り換えを検討中です。
下のグラフからもわかる通り、楽天銀行やSBIのフラット35は金利1.85％、20年以下であれば1.57％と低金利です。
これまでは新規のみの申込みだけでしたが、2009年6月よりフラット35への借換融資ができるようになっています。
我が家の場合は今から8年以上前でフラット35がまだ導入されていない時代でした。段階固定金利と変動の組み合わせだったため、１本化して将来にわたって一定の金利であるほうが安心と感じたためフラット35（買取型）への借換えを検討することにしました。
これまでは毎年3年期間短縮をするための繰り上げ返済を何度か実施してきました。
今回フラット35への借り換えを検討するきっかけは、①11月度金利が1.57％（固定20年）と低金利であったこと、②3大疾病特約付き（生命保険でカバーすると高くなるため）に変更したかった、②これから長期にわたって変動する金利を気にしなくてすむには固定が良かった（これは個人の考え方によります）の3点です。
◆住宅ローン借り換えの目的とは？
私の場合は主に固定金利のものに一本化することが目的ですが、人それぞれ理由は異なります。
・総返済額を抑えたい
・毎月の返済額を少しでも減らしたい
・金利の変動に影響がないものにしたい
等です。
◆借換えには手数料などがかかる。手数料の％に注意。
一方で考えなければいけない点として、借換えには手数料がかかるということです。
一般的には定額と定率がありますが、定率の場合はほとんどのケースでは借換融資金額の×2.1％となっています。
保証料0円とうたっている金融機関でもこの手数料はしっかりとっているので合わせて検討することが必要です。
例えば3，000万円借入する場合は、3,000万円×2.1％＝63万円はかかります。
楽天の場合は借換えキャンペーン中で手数料が0.0735％ですので約22万円となり、差が41万円もあります。
その他諸経費（抵当権抹消など）を足して約100万円近くの初期手数料がかかりますので、同額で繰り上げ返済した場合とどっちが得か？も比較しておく必要があります。
ただ我が家の場合は変動があるため、将来的に金利が上がる（下がる可能性もありますが）可能性があり、あくまでも現時点での金利で推移したケースでのシュミレーションでの比較になります。
（手数料が定額の場合は31.500円や52,500円だったりするケースがあり、初期必要金額が安価な分だけ、金利が+0.2%などが上乗せされます。繰り上げ返済を検討しているのであれば、総額では定率がベターだと思います)
シュミレーション結果では300万円程度の軽減になりますが、上記初期手数料100万円を差し引くと団信に3大疾病特約をつけた場合でも約200万円の軽減になることがわかりました。
且つ、毎月の返済額とボーナス月返済額がほぼ変わらず、期間も20年に短縮。団信の3大疾病特約もつきますので、当初の目的は達成できることがわかりました。
◆固定20年と21年以上では金利が変更。期間が今借りている以上の期間にはならない点も注意。
今回固定20年での借換えを検討していますが、21年以上の場合は金利が少し上がってしまいます。20年でシュミレーションした結果、期間短縮になるもののそれほど返済金額が変わらなかったため借換えメリットはあると判断しました。
また借換えできる最大の返済期間にも注意が必要です。
つづく
